Вернуться назад к материалам

Ошибка десятая: Читайте написанное мелким шрифтом

В предыдущих главах мы уже говорили о тонкостях составления договоров, в частности, о том, какой тип документа на приобретение жилья сможет лучше прочих защитить Ваши интересы, на какие пункты соглашения следует обратить особое внимание и как не стать жертвой мошенника, заключающего недействительные сделки. В этом разделе мы поговорим об остальных нюансах, касающихся договора на покупку квартиры.

- Купил? – Нет, подарили!

Риелторы часто советуют своим клиентам вместо договора купли-продажи оформлять договор дарения. Действительно, это помогает сэкономить часть средств, так как данный способ приобретения жилья облагается меньшей суммой налога.

Но у договоров дарения есть один существенный недостаток: если недвижимость была получена по договору дарения, который впоследствии был по какой-то причине признан недействительным, - то покупатель вполне может лишиться не только денег, но и жилья, так как ему будет нечем доказать факт получения оплаты за квартиру бывшим собственником жилья.

Как мы писали в предыдущих главах, наиболее надежным типом договора на приобретение недвижимости является ДУДС, или Договор на участие в долевом строительстве, который, в отличие от других типов соглашений, содержит точное описания процесса и условий покупки: параметры жилья, его стоимость, срок оплаты, а также, что важно, способы получения компенсации в случае неисполнения одной из сторон требований договора.


Доверяй, но проверяй!
Часто бывает так, что в договоре на покупку квартиры фигурирует не сам владелец, а действующее по данной им доверенности лицо. Такая ситуация покупателю не слишком выгодна: проверять приходится не одного человека, а уже двоих. Кстати, чтобы проверить подлинность доверенности, тоже придется подсуетиться: установить, настоящий ли документ, можно только в нотариальной конторе, которая ее выдала, а для этого придется лично посетить нотариусов: справок по телефону они, как правило, не дают.
Если Вы приобретаете жилье с помощью риелтора или риелторского агентства, то обратите внимание на те пункты в подписываемых документах, которые сообщают об ответственности специалиста по сделкам с недвижимостью, в том числе и на то, как будет действовать соглашение в случае кризисных ситуаций и обстоятельств непреодолимой силы.

Низкая стоимость не всегда выгодна
При оформлении договора на приобретение недвижимости помимо прочих сборов оплачивается госпошлина и налог в пенсионный фонд, размер которого составляет один процент от цены жилья. В надежде сэкономить круглую сумму многие покупатели идут на занижение стоимости квартиры: они прописывают в договоре купли-продажи и в оценочном отчете меньшие цифры, не особо задумываясь о том, что в случае признания сделки недействительной вернуть он сможет только эту сумму.
Да, покупателю, который оплачивает и сбор, и пошлину из своих средств, выгодно заплатить меньше; но эта экономия может обернуться в дальнейшем куда большими потерями денег, ведь продавец вернет только указанную в договоре сумму, и никакой суд Вам не поможет.

Задаток и аванс: сходства и различия
Часто термины «задаток» и «аванс» путают, считая чем-то роде синонимов. Однако на самом деле все не так: данные понятия имеют весьма существенные различия. Аванс представляет собой способ предварительных расчетов и полностью возвращается покупателю в случае признания сделки недействительной. С задатком не все так просто: при срыве сделки внесение задатка имеет последствия как для продавца, так и для покупателя. Например, если сделка сорвана по инициативе покупателя, то продавец не должен возвращать данный ему задаток. Если же договор расторгнут из-за продавца, - то возвращаемая покупателю сумма задатка удваивается.

Деньги счет любят
Если Вы решили оплачивать купленную квартиру по безналичному расчету, - рассмотрите такую систему, как аккредитив. Как это выглядит: Вы перечислите на открытый собственником недвижимости счет требующуюся сумму, а он, в свою очередь, сможет ею воспользоваться только тогда, когда предоставит в банк пакет документов, обговоренный при оформлении аккредитива. К примеру, это может быть договор на приобретение недвижимости с отметкой о принятии Регистрационной палатой. Уточнить условия открытия аккредитива можно у специалиста банка, через который Вы намерены производить оплату жилья.
Расчеты по наличному способу оплаты безопаснее всего осуществлять через банковскую ячейку. Для этого пересчитанные и проверенные на подлинность средства в присутствии двух указанных в договоре сторон кладутся в арендованную у банка ячейку, и получить их продавец сможет только при выполнении определенных условий, - например, предъявив заверенный нотариусом документ на приобретение квартиры. Покупатель, со своей стороны, тоже может иметь доступ к ячейке, - но позднее, например, через 2-3 недели с того момента, как деньги были туда помещены.
У этого способа есть одно неоспоримое преимущество: обе стороны никак не ограничиваются ни в процедуре изъятия денег, ни в типе предоставляемых для открытия ячейки документов. Все условия обговариваются и описываются в договоре с банковской организацией.
Эпилог
Теперь, зная, как происходит процесс купли-продажи недвижимости и понимая, где могут крыться «подводные камни», Вы можете применить полученные знания на практике и с успехом избежать тех ошибок, которые так часто допускают покупатели жилья.
Мы желаем Вам найти квартиру своей мечты, и построить в ней прекрасную, счастливую новую жизнь!